本文来自：界面新闻，作者：吴波，头图来自：视觉中国

引子

2014年万达商业上市，我们发了篇“章子怡会暴富”。

2015年在西双版纳，王健林果然叫板迪士尼。

2016年哈佛、牛津演讲，他说“天下那么大，我想去闯闯”。

豪情万丈，一时风头无两。

2017年更是高调宣布战略转型乐成，服务业占比首次跨越房地产。

谁想到这一年，在北京那时的万达索菲特旅馆“摔杯”为号，万达割肉给融创富力，王健林拉张近东马化腾入伙，开启大规模整理外洋资产。

厥后长白山被拆，飞凡、足球、影视、金融等新营业黯然退场。

这十年，王健林成为首富又跌落，尹海、陈平、曲德君、丁本锡，身边老人接连离去。

这两年，万达上上下下一直保持缩短防守姿态。不接受媒体采访，王健林也很少果然亮相。

但最近我们发现，万达重新最先发力地产开发了，今年要做到千亿。

这是一个信号。

2014年王健林曾给媒体讲了个故事：

问：听说你为了一笔贷款跑了55次?

答：哎，谁人屈辱，我跟你讲，以是我心里就激励我自己，一定要做好，一定要做大，争口气。

正文

“去地产化”5年后，万达又重新发力房地产开发，这曾经是这家公司走出大连、发家壮大的基本。

王健林曾说，原则上2020年以后，万达不再搞重资产，所有为轻资产。但在周全转型轻资产的要害年份，万达却释放出多个重回地产行业的信号。

4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕有在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这似乎成为万达要重新入局土地市场的前奏。

界面新闻从多个信源处获悉，万达地产今年销售目的设定为1000亿元。受制于疫情影响，这一目的完成的难度加大，但住手现在，万达并未因疫情影响改变千亿目的。

6年前，万达房地产开发风头正盛，地产销售额位列行业前三，不动产持有物业面积全球第一。独创的商业地产标准化模式，被偕行竞相学习，万杀青为实体商业中坚力量，树立了极强的品牌形象和价值。

但随后，为挖深护城河，王健林最先举行“去地产化”转型——想从以房地产为主业的企业转型为高科技服务企业，商业地产也最先强调以轻资产为主。

这次转向加上一朝陷入“不可抗力”，让万达房地产开发板块的销售额一落千丈。

这6年间，历经内外环境转变，万达一直在“去地产化”和重回地产之间摇晃，有过空前的转型刻意和雷霆行动，也面临了被反超的失踪、收入下降的阵痛。

而轻资产营业知易行难，相形之下，地产开发的钱照样“更好赚”。王健林也不得不正视这一事实，最先低调转头，重新要求提升地产开发的孝顺。

重提规模

2018年1月，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。那时，王健林准许，在1至2年内消化房地产营业，往后不再举行房地产开发，成为纯粹的商业治理运营企业。因此，万达商业一分为二，自力出万达商管整体和万达地产整体。

“不追求销售额，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”这是王健林在2018年年会上给地产整体的定位和要求。

至2019年底，万达商管完成房地产营业剥离，万达地产将整体所有地产营业揽进系统之中，继续从事房地产开发营业，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。

地产板块可见的显著转变是：拿纯宅地、重提规模；现实操作是万达广场及文旅项目中，住宅地块占比显著提升——与其说商业广场配套住宅，万达内部人士更精炼的总结是“住宅配套一个商业广场”。

随着这些项目落地和调整，曾定位为“附属品”的地产整体又最先逐步壮大起来。

住手现在，万达地产对外投资公司增至82家，形成了以深圳迪讯和富泰香港配合持股的中外合资公司。

据界面新闻体会，现在万达地产整体分为南区和北区，形成两区并立新格局。北区统领局限为山东、江苏、上海，南区统领局限为浙江、安徽、江西。

万达地产整体的焦点治理层由总裁和四位副总裁组成。现在总裁是吕正韬，今年47岁，加入万达已18年，一起从都市公司营销副总做到区域认真人再至现在地产整体总裁。

其余四位副总裁分别是北区项目治理中央总经理黄国斌、南区项目治理中央总经理曲晓东、成本治理中央总经理于修阳和地产整体首席副总裁刘海波。

去年底，万达商管完全剥离地产，其投资部门也随之所有转至地产。刘海波则是投资部门认真人，不管是文旅项目照样商业项目都由其认真，是一位焦点人物。

随着股权和组织架构完善，万达地产最先扩大新增投资。

凭证今年万达商管中期票据召募说明书，2017年至2019年，万达商管通过果然招拍挂买地就花了460亿元，总计容建筑面积近1000万平方米。2019年，万达商管还并购8个万达广场项目。

万达地产这两年也在土地市场发力拿下不少项目，例如杭州富阳万达广场项目、延安万达城、兰州万达城等文旅项目等。今年以来，又继续在天津、四川眉山、浙江台州、广东河源等地新增万达广场项目。

这些新获项目的一个转变是，配套多以住宅为主。“基本转向住宅了，只是配套一个商业广场。”一位消息人士告诉界面新闻。

界面新闻梳理万达自2019年以来获取的地块发现，住宅占比确实有显著提高。

如去年3月拿下的延安万达城7宗地块，总建筑面积约131.4万平方米，其中4宗是住宅，占总建筑面积比到达80%。近半年内拿下的梧州、河源等万达广场项目，也多是以住宅为主。好比，河源项目住宅用地总建筑面积占比到达约84.5%。

今年以来，万达回归住宅开发市场的迹象越发显著。早前4月23日，万达还罕有拿下江苏盐城纯宅地。

不外，现在来看，万达地产销售额主要照样来自万达广场和万达文旅项目房地产开发营业。

一样平时单个万达广场完成几年转动开发，累计可为万达孝顺几亿到几十亿不等的销售业绩。

界面新闻查阅万达债券资料获悉，住手2019年终，主要完工的10个万达广场，整体销售额靠近460亿元。譬如，其中湖北荆门万达广场销售额29.71亿元，东莞东城万达广场销售额53亿元，南京万达茂到达140.4亿元。

中诚信出具评级讲述显示，住手2019年底，万达在建及拟建万达广场共18个。凭据万达商管的设计，每年要力争10到15个重资产项目，这全是万达自己投资、销售的体量。

这两年万达全力拓展的文旅项目也为其孝顺一定的销售额。兰州万达城2019年11月启动销售，凭证克而瑞数据，该项目在去年11月和12月累计销售额13.86亿元；延安万达城去年8月首次开盘，销售额为9.3亿元。

“政府需要什么，就配什么”

据克而瑞数据，2015年万达地产销售额1512亿元，位居行业前三，到2017年销售额逐步与头部房企拉开差距，首次跌破千亿。

这一年，王健林受“不可抗力”选择断臂，将14个文旅项目卖给孙宏斌，损失资产达1527.6 亿元，总建筑面积合计约为 5940 万平方米，其中可销售部门的设计建筑面积约为 5006 万平方米。

另一方面，王健林的刻意加上万达一以贯之的执行力，令其“去地产化”转型获得周全贯彻，新增土地贮备逐年削减，房地产开发营业被大幅缩短。

万达跌破千亿是在2017年，也是在这一年，千亿房企扩容至20家。到了2019年，行业前三销售额门槛已高达6000亿，千亿房企增至34家，万达失去了大量可售土储，销售额一降再降，跌至不到500亿元，行业排名也掉到了60位。

“2012年是中国房地产的高位，之后王健林完全看空楼市，后面几年不仅不做土地贮备，还把精神向文化、旅游、体育等方面转，往后消逝在排行榜单前线。”一位不具名人士这样总结万达落伍缘故原由。

想要再次突破规模，一个加倍现实的问题是，现在土地市场竞争越发凶猛，万达原有的拿地优势还存在吗？

一位靠近万达人士以为，万达这几年在商业、影戏、体育、文旅、大康健等产业上确立自身护城河，非其它房企能及。万达现有投资逻辑与已往有一定区别，现在更倾向于多产业的一揽子投资，而不是单一项目。

“政府需要什么，就配什么”，可以看作万达转型以来的功效，事实现在的大型项目投资都离不开商业、文化、体育等产业加持。

好比在商业广场方面，万达在天下局限内深耕多年，依旧享有优势。特别是在下沉市场，生长空间还具有一定想象力。

商业生长由一二线蓬勃都市向三四线都市普及的趋势显著。CRIC数据显示，2014年到2018年四年时代，天下44个大中都市商业广场体量由11094.47万平方米增进至18121.69万平方米，年平均复合增进率到达13.05%。

而三四线都市商业生长水平又相对落伍，商业模式仍以传统住宅底商及商业街为主，大型商业广场较为缺乏，市场潜力伟大。

只管具有产业优势，推进项目现实落地也并不容易。

首先，人人都在进化，竞争更凶猛。最近几年，通过产业协同拿地模式被偕行运用得炉火纯青，房企也逐步生长出拿地的焦点优势。诸如碧桂园、恒大、万科等头部房企多元营业加持，中原幸福等产业新城模式，融创、世茂等并购模式，在土地市场有强劲竞争力，这些房企都贮备了大量粮草。

一位第三方机构人士考察以为，受制于内外部环境转变，万达拿地的低价优势在逐渐削弱。他说，万达是在用2012年、2013年赚的低价钱，去2017年之后的高价市场上拿地。

其次，通过产业加持方式拿地，不同于住宅高周转模式，需要大量资金沉淀。在现在融资环境趋紧的大靠山下，短时成效并不显著。

2019年，王健林欲收复失地，重返文旅，宣布在延安、兰州、沈阳、潮州等地设计举行百亿级别投资，涉及文旅、旅馆、商业、医院等产业。

但这类资金需求量大、周期长的文旅项目并不如预期顺遂。这些新签的文旅项目大部门都是“轻资产”项目。界面新闻查实，仅有延安和兰州两个万达城项目是万达投资的重资产项目。大康健方面，也因资金等多方面生长受阻。

在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下 ，万达重提规模并非易事。今年的地产行业环境相比前几年，快速增进压力更大，行业排名靠前的大部门房企，都降低了今年的预期增速。已经落伍的万达地产，能否顺遂杀青目的，充满挑战。

本文来自：界面新闻，作者：吴波